Darf der vermieter fristlos den Mietvertrag kündigen, wenn die Wohnung zeitweise bei AirBnB vermietet wird?

Question

Hallo Ihr,

ich habe in der Zeitung letztes Mal einen ganz interessanten Fall gelesen, in der es um die Untervermietung einer Wohnung für touristische Zwecke geht, und wollte einmal fragen, ob jemand weiß, wie dieser Fall ausgegangen ist.

Also der Mieter war seit 1.03.2003 Hauptmieter der 2-Zimmer-Wohnung in berlin Die Wohnung war 42,8 qm groß. Seit 2011 hatte er neue Vermieter.  2008 hat der Mieter dann um die Erlaubis zur untervermietung gebeten, weil er die Wohnung nicht die ganze zeit benötigt, und sie daher untervermieten wollte. Er selbst wäre nur ca alle 14 tage am Wochenende da.

Die Vermieterin erteilte am 13. 02. 2008 eine Untervermietungserlaubnis „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter und erhob einen Zuschlag von 13 Euro monatlich. In der Erteilung hieß es auch: Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten … landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“

Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Hierzu wurden Bilder der Wohnung ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorgehoben. Die Vermieter beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Mieter mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Mieter erwiderte mit Schreiben vom 23. Mai 2011, dass die Vermietung an Berlin-Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst sei und er damit lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen wolle. Am Ende des Schreibens des Mieters heißt es:

 ’Ihre Abmahnung betrachte ich damit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an die Kanzlei…“

Die Vermieter teilten dem Mieter daraufhin mit, dass es sich bei der Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um eine kommerzielle Tätigkeit handele, die nicht von der erteilten Untervermietungserlaubnis gedeckt sei, und mahnten ihn mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nochmals ab. Der Mieter lehnte die Entgegennahme dieses Schreibens ab; es wurde ihm daraufhin per Fax übermittelt. Am 24. November 2011 sowie im August 2012 war das Internetangebot des Mieters erneut auf einer der Zimmervermittlung dienenden Internetseite abrufbar.

Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Januar 2012, vom 5. Dezember 2012 sowie erneut mit der Klageschrift jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß.

Kann der Mieter gegen diese Kündigung vorgehen, oder sind doch die vermieter im Recht? 

Answer 1

Guten Tag, 

bei meiner Recherche zu diesem Sachverhalt konnte ich ein ähnliches Urteil ausfindig machen, welches ich dir an dieser Stelle gerne näher bringen würde:

BGH, Urteil vom 8.1.2014, Az. VIII ZR 210/13 (bei Google einfach eingeben: "VIII ZR 210/13 reise-recht-wiki.de") 

Im vorliegenden Fall verklagt der Vermieter seinen Mieter aufgrund von touristischer Untervermietung. Der Mieter hatte 2008 von ihrem vorherigen Vermieter eine vertragliche Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung, da sie diese nicht durchgehend benötigt. Der Beklagte ist seit 2011 Mieter des Klägers und erhielt im selben Jahr eine Abmahnung und die Kläger drohten mit einer Kündigung, da sie der Meinung sind, eine solche touristische Vermietung vertragswidrig wäre. Die Beklagte behauptet , dass diese Art der Untervernietung vertraglich erlaubt wäre und behandelt das Schreiben der Kläger als gegenstandslos.

Die Kläger begehrten eine Räumungsklage gegenüber dem Mieter. 

Der BGH hat der Räumungsklage stattgegeben  und entschied, dass eine touristische Untervermietung nicht in diesem Vertrag umfasst sei. Eine normale Untervermietung ist auf einen längeren Zeitraum konkretisiert, was bei einer touristischen Untervermietung nicht der Fall ist. Zudem hat der normale Untermieter eine Postvollmacht um Mitteilungen des Vermieters empfangen zu dürfen. Dies hat der touristische Untermieter nicht, was die Interessen der Vermieter verkennt.

In Bezug auf dieses Urteil denke ich, dass es dem Kläger nicht möglich ist gegen die Kündigung vorzugehen und dass die Vermieter in diesem Fall im Recht sind. 

Da dieser Beitrag jedoch nur eine Rechtsmeinung darstellt, können weitergehende Informationen wahrscheinlich am besten von einem Anwalt für Reiserecht vermittelt werden.

Answer 2

Die Anspruchsgrundlage in dem von Ihnen beschriebenen Fall ist meiner Meinung nach das Mietrecht, welches in den §§535ff. BGB geregelt ist. 

Es stellt sich die Frage, ob eine fristlose Kündigung im vorliegenden Fall wirksam ist oder nicht.

Hierzu habe ich einige Urteile gefunden:

LG Amberg, Urteil vom 1.3.2017, Az. 3 C 916/16

Der Beklagte vermietete seine Wohnung über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte ohne Rücksprache bzw. Erlaubnis seiner Vermieterin. Als diese davon erfährt, kündigt sie ihm fristlos die Wohnung. Als dieser sich weigert die Wohnung zu kündigen, klagt die Vermieterin.

Das Gericht hat dem beklagten Mieter Recht gegeben. 

Für die außerordentliche Kündigung ist das vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Dieser liegt gemäß §543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichen Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzung ist hier gegeben.

Allerdings ist die Kündigung wegen einer Verletzung der Pflicht aus dem Mietvertrag erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung gemäß §543 Absatz 3 Satz 1 zulässig.

LG Berlin, Urteil vom 27.7.2016, Az. 67 S 154/16

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-Touristen, so rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung nach §543 Absatz 2 Nr. 2 BGB noch eine ordentliche Kündigung nach §573 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Eine fehlende Abmahnung begründet daher die Unwirksamkeit der Kündigung.

Nun haben Sie mit Ihrem Vermieter aber vorher eine Abrede getroffen über eine mögliche Untervermietung. Fraglich ist, ob das einen Unterschied macht und ob eine Untervermietung auch eine Erlaubnis touristischer Untervermietung impliziert. Dazu folgende Entscheidung des BGH:

BGH, Urt. v. 08.01.2014, Az: VIII ZR 210/13 (Das Urteil ist im Volltext im Internet finden. Dazu einfach: "Az: VIII ZR 210/13 reise-recht-wiki" bei Google eingeben)

Eine Erlaubnis zur Untervermietung ist nicht gleichzeitig eine Erlaubnis zur kurzfristigen touristischen Untervermietung.

Der Mieter benötigt eine besondere Erlaubnis des Vermieters für eine touristische Untervermietung einer Mietwohnung.

Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte ist also grundsätzlich ein Kündigungsgrund darstellen, auch wenn vorher mit dem Vermieter eine Untervermietung abgemacht wurde. 

Da ich hier jedoch nur meine Rechtsmeinung wiedergeben kann, wäre es wahrscheinlich von Vorteil, wenn zusätzlich noch ein Anwalt für Reiserecht befragt wird.

Answer 3

Die Anspruchsgrundlage in dem von Ihnen beschriebenen Fall ist meiner Meinung nach das Mietrecht, welches in den §§535ff. BGB geregelt ist. 

Es stellt sich die Frage, ob eine fristlose Kündigung im vorliegenden Fall wirksam ist oder nicht.

Hierzu habe ich einige Urteile gefunden:

LG Amberg, Urteil vom 1.3.2017, Az. 3 C 916/16

Der Beklagte vermietete seine Wohnung über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte ohne Rücksprache bzw. Erlaubnis seiner Vermieterin. Als diese davon erfährt, kündigt sie ihm fristlos die Wohnung. Als dieser sich weigert die Wohnung zu kündigen, klagt die Vermieterin.

Das Gericht hat dem beklagten Mieter Recht gegeben. 

Für die außerordentliche Kündigung ist das vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Dieser liegt gemäß §543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichen Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzung ist hier gegeben.

Allerdings ist die Kündigung wegen einer Verletzung der Pflicht aus dem Mietvertrag erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung gemäß §543 Absatz 3 Satz 1 zulässig.

LG Berlin, Urteil vom 27.7.2016, Az. 67 S 154/16

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-Touristen, so rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung nach §543 Absatz 2 Nr. 2 BGB noch eine ordentliche Kündigung nach §573 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Eine fehlende Abmahnung begründet daher die Unwirksamkeit der Kündigung.

Nun haben Sie mit Ihrem Vermieter aber vorher eine Abrede getroffen über eine mögliche Untervermietung. Fraglich ist, ob das einen Unterschied macht und ob eine Untervermietung auch eine Erlaubnis touristischer Untervermietung impliziert. Dazu folgende Entscheidung des BGH:

BGH, Urt. v. 08.01.2014, Az: VIII ZR 210/13 (Das Urteil ist im Volltext im Internet finden. Dazu einfach: "Az: VIII ZR 210/13 reise-recht-wiki" bei Google eingeben)

Eine Erlaubnis zur Untervermietung ist nicht gleichzeitig eine Erlaubnis zur kurzfristigen touristischen Untervermietung.

Der Mieter benötigt eine besondere Erlaubnis des Vermieters für eine touristische Untervermietung einer Mietwohnung.

Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte ist also grundsätzlich ein Kündigungsgrund darstellen, auch wenn vorher mit dem Vermieter eine Untervermietung abgemacht wurde. 

Da ich hier jedoch nur meine Rechtsmeinung wiedergeben kann, wäre es wahrscheinlich von Vorteil, wenn zusätzlich noch ein Anwalt für Reiserecht befragt wird.