Kann der Vermieter die Wohnung fristlos kündigen, wenn sie für eine bestimmte Zeit im Rahmen von AirBnB an Dritte überlassen wurde?

Question

  Ich bin mir nicht ganz sicher, ob das hier her gehört, aber ich frage mal trotzdem, denn immerhin hat es ja auch im weitesten Sinne mit Reiserecht zu tun.

 

Eine Freundin von mir wohnt in Berlin, und vermietet ihre Wohnung oft an Touristen über die Internetplattform AirBnB. Entweder ist sie in dieser Zeit gerade selbst nicht da, oder übernachtet bei ihrem Freund.

 

Jedenfalls wohnt sie selbst nur zur Miete, und jetzt hat der vermieter blöderweise mitbekommen, dass sie die Wohnung teilweise untervermietet. Speziell vom 08. Bis 20. Februar hatte sie die Wohnung an Touristen als Ferienwohnung vermietet. Leider ist der vermieter in dieser Zeit vorbeigekommen, und hat dann feststellen müssen, dass meine Freundin ja gar nicht da ist, dafür diese Touristen.

 

Jetzt hat er ihr fristlos gekündigt, mit der Begründung, dass das gewerbliche Überlassen der Wohnung einen starken Vertrauensbruch darstellt, und er deswegen zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

 

Das ist aber ziemlich gemein, kann der Vermieter das eigentlich überhaupt so einfach machen?

  

Answer 1

Hallo Klara,

die Anspruchsgrundlage in dem Fall Ihrer Freundin ist meiner Meinung nach das Mietrecht, welches in den §§535ff. BGB. geregelt wird. 

In dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt stellt sich die Frage, ob eine fristlose Kündigung im Rahmen der nicht vereinbarten Untervermietung der Wohnung an andere wirksam ist oder nicht.

Bei meiner intensiven Recherche zu diesem Thema bin ich auf 2 Urteile gestoßen, die Ihre Frage meines Erachtens nach beantworten sollten:

LG Amberg, Urteil vom 1.3.2017, Az. 3 C 916/16

Der Beklagte vermietete seine Wohnung über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte ohne Rücksprache bzw. Erlaubnis seiner Vermieterin. Als diese davon erfährt, kündigt sie ihm fristlos die Wohnung. Als dieser sich weigert die Wohnung zu kündigen, klagt die Vermieterin.

Das Gericht hat dem beklagten Mieter Recht gegeben. 

Für die außerordentliche Kündigung ist das vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Dieser liegt gemäß §543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichen Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzung ist hier gegeben.

Allerdings ist die Kündigung wegen einer Verletzung der Pflicht aus dem Mietvertrag erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung gemäß §543 Absatz 3 Satz 1 zulässig.

LG Berlin, Urteil vom 27.7.2016, Az. 67 S 154/16

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-Touristen, so rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung nach §543 Absatz 2 Nr. 2 BGB noch eine ordentliche Kündigung nach §573 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Eine fehlende Abmahnung begründet daher die Unwirksamkeit der Kündigung.

Auch wenn die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte grundsätzlich einen Kündigungsgrund darstellen kann, so muss der Kündigung laut diesen Urteilen jedoch immer eine Abmahnung vorangehen. Sollte Ihre Freundin also keine Abmahnung vor der Kündigung erhalten haben, so denke ich, dass die Kündigung unwirksam ist. 

Da ich hier jedoch nur meine Rechtsmeinung wiedergeben kann, wäre es wahrscheinlich von Vorteil, wenn Ihre Freundin eine professionelle Rechtsberatung bei einem Fachanwalt einholt.

Answer 2

Ihr Sachverhalt betrifft die Kündigung einer Wohnung, da diese durch Airbnb untervermietet wurde.

Die Bewohnerin wurde fristlos gekündigt und Sie fragen sich nun, ob diese rechtens ist. 

Dazu folgende Urteile:

LG Berlin, Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16)

Will der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, weil der Mieter die Wohnung gewerblich über ein Internetportal („airbnb“) Touristen anlässlich ihres Berlinaufenthaltes zur Vermietung anbietet, muss er den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt haben

Ende Juli entschied das Landgericht Berlin: sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung sind unwirksam. Zwar stellt die unerlaubte Vermietung der Wohnung einen Kündigungsgrund dar, aber es fehlt eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung.

Laut § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter nur dann von einer Abmahnung absehen, wenn diese ganz offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hierfür streiten. Im vorliegenden Fall trifft keine der beiden Ausnahmen zu.

LG Amberg, Endurteil v. 09.08.2017 – 24 S 299/17

Abmahnerfordernis vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung im Mietverhältnis - Untervermietung einer Wohnung bei airbnb

Es besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

Demnach ist die Untervermietung der Wohnung durch Airbnb zwar ein Kündigungsgrund, vorher muss aber eine Abmahnung geäußert werden. Dieses wurde im folgenden nicht getan, weshalb die Kündigung meines Erachtens nichtig ist.